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主題: 法拍的程序是如何???
#459
法拍的程序是如何??? 3 年, 11 月之前 評分/聲望: 0
叔叔經營電子生意,之前景氣好時,粉賺錢,但由於野心太大了,急於擴充事業版圖,便向多家銀行借錢(數目不祥,有向叔叔詢問,但是他卻不正面回答,我猜測數目不小,而且就我所知,叔叔早已脫產),還找了我爸當保人,今天收到了法院的公文,說近日內要到我家做鑑價的動作,想請問幾個問題︰
一、在完成鑑價動作後,還要多久的時間會走上法拍的程序???那鑑價後的後續流程又是哪些呢??
二、那在這段時間內(法拍前),可否再跟債權銀行進行協商的動作呢??
三、若真的走上法拍的程序,我們可否有優先購回權呢???若有的話是我們家除了我父親以外的任何人都可以嗎???
四、因為手頭現金不是很多,那在購回時可否向銀行貸款呢???貸款成數大概是幾成呢???
五、若無優先購回權,又如果有人競標,那是以價高者得嗎??
煩請解惑,謝謝吶!!!
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houston1409
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graphgraph
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#462
回覆:法拍的程序是如何??? 3 年, 11 月之前  
叔叔經營電子生意,之前景氣好時,粉賺錢,但由於野心太大了,急於擴充事業版圖,便向多家銀行借錢
回答:常見的故事,聽多了都會變麻木。

(數目不祥,有向叔叔詢問,但是他卻不正面回答,我猜測數目不小,而且就我所知,叔叔早已脫產),還找了我爸當保人
回答:您叔叔很精明,快倒了,還懂得跳船。怎麼沒有呼朋喚友,大家一同跳船?真沒義氣。

一、在完成鑑價動作後,還要多久的時間會走上法拍的程序???那鑑價後的後續流程又是哪些呢??
回答:可以參考一下「把房子標回來/查封拍賣流程圖」,您就會很清楚了,每個動作法院都會有公文通知及其期限,再外加上公文處理時間,這樣時間就會抓得很準,每件公文需時都是動態的,打電話請教書記官會更好,把書記官當成您的友軍,請他幫忙。

二、那在這段時間內(法拍前),可否再跟債權銀行進行協商的動作呢??
回答:協商的機會永遠存在,債權銀行最怕的不是您跟他協商,而是您不跟他協商,直接跑路。

三、若真的走上法拍的程序,我們可否有優先購回權呢???若有的話是我們家除了我父親以外的任何人都可以嗎???
回答:優先購買權不是這樣用的,要符合特別的條件,可以參考一下法拍屋自救網的「常見問題/基本名詞解釋/「優先承買權」是什麼?」

這樣才能知道您有沒有符合條件。

四、因為手頭現金不是很多,那在購回時可否向銀行貸款呢???貸款成數大概是幾成呢???
回答:您無法購回,但可以競標,得看是用誰的名字去競標,可以試試看法拍屋代墊款,銀行會自行調查他的信用狀況如何。

這種情況不適於一般房屋貸款,從前我也想借過,有問過聯邦銀行的業務,那時他們的法拍屋代墊款是法拍底價的七成,現在成數就不知道多少了,您只要打一通電話就可以知道了。

五、若無優先購回權,又如果有人競標,那是以價高者得嗎??
回答:沒錯,價高者得。
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柱子

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#464
回覆:法拍的程序是如何??? 3 年, 11 月之前 評分/聲望: 0
那再請問版主大大的幾個問題︰
一、因為我表哥的戶籍在我們家,那是不是可以和表哥簽定租賃契約,那表哥就變成承租人啦,就可以用表哥的名義來行使優先購買權囉,醬子的邏輯對嗎???
二、還有簽定租約的時間有硬性規定嗎???
三、一定要在房子被銀行設定抵押權前嗎???
四、還是隨時都可以呢???
五、那我們是在收到鑑價通知後才簽租約的,醬子可行嗎???
六、簽定租賃契約是否要送交公證人公證後才合法呢???
七、法拍屋代墊款是每一家銀行都有嗎???
煩請解惑!!!
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houston1409
Fresh Boarder
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#465
回覆:法拍的程序是如何??? 3 年, 11 月之前  
非常不錯,有逃生的強烈渴望,這樣就有生存的機會。柱子不怕您發問,只怕您不問。

一、因為我表哥的戶籍在我們家,那是不是可以和表哥簽定租賃契約,那表哥就變成承租人啦,就可以用表哥的名義來行使優先購買權囉,醬子的邏輯對嗎???
回答:不行的,一定是「常見問題/基本名詞解釋/「優先承買權」寫得不夠清楚,才造成您的誤解,是土地租給人蓋房子,所以「房屋所有人」與「土地所有權人」不一樣的情況下,有優先承買權的機會。

二、還有簽定租約的時間有硬性規定嗎???
回答:這當然得在查封前、貸款前才有機會,查封後,所有權等是不能異動的。

三、一定要在房子被銀行設定抵押權前嗎???
回答:沒錯,也得在銀行設定抵押權前,因為銀行在借錢時,就會先進行調查,像這種會造成優先承買權的案件,直接就不核准貸款了。

合約上也會請貸款人註明房屋未出租等,排除容易造成法拍不掉的情況。

四、還是隨時都可以呢???
回答:如果這麼容易,銀行早就倒光了。

五、那我們是在收到鑑價通知後才簽租約的,醬子可行嗎???
回答:都已經查封了,想要用租約造成不點交,得在查封前。

六、簽定租賃契約是否要送交公證人公證後才合法呢???
回答:超過五年或不定期限的租賃契約,只要沒有公證過,都不適用「買賣不破租賃」。

換句話說五年內的租賃契約,不需公證也可以適用「買賣不破租賃」,不過要查封時「承租人占有中」才是用喔!

可以參考「常見問題/基本名詞解釋/「不點交」是什麼?「點交」是什麼?」

七、法拍屋代墊款是每一家銀行都有嗎???
回答:很少,好像只有聯邦銀行才有長期承做法拍屋代墊款,有時有些銀行會加入承做,過一段時間又不做了。
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柱子

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#466
回覆:法拍的程序是如何??? 3 年, 11 月之前 評分/聲望: 0
我們家後來有增建,增建費用是我們兄弟們出錢增建的︰
一、可否用這點來造成法院判決不點交呢???
二、若可以的話,我們要準備些什麼資料呢???
三、有去請問代書朋友,他要我們先向銀行談,拿出我們的誠意,並請銀行先撤回,醬可行嗎???
四、法院來文中,有提到在文到五日內,要債權人到鑑價單位,繳納鑑價費用,若銀行沒繳的話,會怎樣呢??
五、若我叔叔只欠銀行五百萬,而鑑價後房子值一千萬,那也是以一千萬當底價嗎???
六、現在到法院要求鑑價的銀行,並非第一設定銀行,而是第二設定,那請問第一設定銀行,可否提出異議呢(第一設定銀行我們都有持續償回借款)???還有站在銀行的立場,它們是希望拍賣你的房子呢??還是要你持續還錢,賺你的利息錢呢???
七、鑑價後,法院會問債權人跟債務人有沒有異議,若有時該怎麼辦???
八、我看了法院法拍屋的公文,裡頭停拍的原因︰
1.「因債權人聲請減價拍賣,原定民國99年10月11日起三個月揭示應買債務人所有不動產之程序停止。」
2.「因應買人聲明應買,原定民國99年9月23日揭示應買債務人OOO、OOO所有不動產之程序停止。」
以上二點是什麼意思呢???
九、有什麼辦法停拍呢???
十、版主還可以提供什麼辦法給我呢???
煩請再次解惑,感恩!!!
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houston1409
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#467
回覆:法拍的程序是如何??? 3 年, 11 月之前  
非常不錯,有強烈的逃生意志,這樣才逃得掉。

不要怕問的問題笨,房子都快被法拍了,那顧得了這麼多。

我們家後來有增建,增建費用是我們兄弟們出錢增建的︰
一、可否用這點來造成法院判決不點交呢???
回答:點不點交法律有非常明確的規定,主要是為配合「買賣不破租賃」。這部分可以參考法拍屋自救網的「常見問題/基本名詞解釋/「不點交」是什麼?「點交」是什麼?」

二、若可以的話,我們要準備些什麼資料呢???
回答:不可以,所以不用準備。

三、有去請問代書朋友,他要我們先向銀行談,拿出我們的誠意,並請銀行先撤回,醬可行嗎???
回答:所謂拿出誠意的意思就是,拿出錢來表示誠意,若拿得出,又為何會被法拍呢?

四、法院來文中,有提到在文到五日內,要債權人到鑑價單位,繳納鑑價費用,若銀行沒繳的話,會怎樣呢??
回答:放心,銀行有專人負責這類問題,還有標準流程,內稽外稽,不會忘記的。

五、若我叔叔只欠銀行五百萬,而鑑價後房子值一千萬,那也是以一千萬當底價嗎???
回答:不一定,會詢問債權人、債務人意見,景氣好時,直接拿來當底價,景氣不好,打八折當底價。

六、現在到法院要求鑑價的銀行,並非第一設定銀行,而是第二設定,那請問第一設定銀行,可否提出異議呢(第一設定銀行我們都有持續償回借款)???還有站在銀行的立場,它們是希望拍賣你的房子呢??還是要你持續還錢,賺你的利息錢呢???
回答:站在債權人的立場,債務人一旦出現狀況,有還不了錢的跡象,所有債主蜂擁而上,就怕慢了一步,分不到錢。

您大概沒看過那種倒債被攔到,街頭巷尾的債主團團圍住,每個人拼命往前擠,擠到鞋子都會擠掉的那種哭爹喊娘的情況。

若是第二順位提出的話,倒是有機會因「拍賣無實益」,撤銷拍賣。可參考法拍屋自救網的「常見問題/強制執行/「拍賣無實益」是甚麼?」

七、鑑價後,法院會問債權人跟債務人有沒有異議,若有時該怎麼辦???
回答:依法院通知回答意見後,法院會做為參考。

八、我看了法院法拍屋的公文,裡頭停拍的原因︰
1.「因債權人聲請減價拍賣,原定民國99年10月11日起三個月揭示應買債務人所有不動產之程序停止。」
2.「因應買人聲明應買,原定民國99年9月23日揭示應買債務人OOO、OOO所有不動產之程序停止。」
回答:這個應該是第三拍後、第四拍前的應買公告,公告三個月內,任何符合資格的人都可以以第三拍底價向書記官聲請應買。第一項是債權人不想等三個月,直接聲請第四拍。
第二項是有人有興趣,向書記官聲請應買該法拍屋。

九、有什麼辦法停拍呢???
回答:一般銀行會要求把錢全部還光光,就可以停拍,不過還有第二條路,暫緩拍賣,一般會要求,清償遲繳的款項,就可以暫緩拍賣,繼續分期付款,只要有一期沒繳,就繼續拍賣。

十、版主還可以提供什麼辦法給我呢???
回答:會落到法拍的地步,大部分都要靠錢來解決,沒錢一切免談。

我會建議先列出您家庭的資產負債表及損益表,知己知彼方能百戰百勝,這是知己的功夫。

接下來要參考法拍屋自救網的「自拍屋計畫/法拍屋自救流程圖」

這個流程圖裏繪製了我能找得到的合情、合理及合法的途徑,到底要怎麼走,得視您的財務狀況而定。

這樣您接下來就可以看要另外貸款、「斷尾屋計畫」還是「自拍屋計畫」,看看那一樣較適合您。

要是您遲遲不做決定,那麼法院及債權人已經幫您準備好「斷頭屋計畫」了。

另外要參考斷尾屋計畫的斷尾實況轉播,您才能比較了解逃生實況。
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